マンションの買い替え費用と税金

マンションの売却を依頼する不動産業者と契約手続きが済むと、不動産業者は広告を出すなどしてマンションの宣伝をします。

マンションの売却にあたっては、査定価格をもとに実際の売り出し価格を決めます。

マンションの売却価格を決定するには、不動産会社の担当者と相談し、しっかり作戦を立てる必要があります。

不動産業者は、エリアや物件の特性から購入者像を設定し、いろいろアドバイスしてくれますが、マンションの売値を決めるのは、最終的には売り主になります。

一般的には査定価格の上下5％程度の幅を持たせる中で、引っ越し時期など売る側の事情を反映することになります。

マンションの買い替え先がすでに決まっていてなるべく早めに売却する必要があれば、ある程度低めの価格設定で始めましょう。

逆にマンションの売却に時間をゆっくりかけられるのであれば、ある程度高めの価格からじっくり構えていくという戦略をとるのも一案ですよ。

その場合は最初に設定した価格で買い主が見つからなければ、状況に応じて価格を下げていく方法もあります。

マンション購入希望者が現れると、不動産業者はマンションを見学にするために購入希望者を案内してきます。

不動産業者も、マンションが良い条件で売却できるように努力してくれますが、少しでも購入希望者がマンションを気に入ってくれるように、購入希望者が来る前に部屋の掃除や整理整頓をするのはもちろん、照明をつけるなどして、清潔感や明るい雰囲気を演出できるように工夫を凝らすと良いでしょう。

不用品を処理しておけば部屋が広く見えますし、水まわりをきれいにしておくと、マンション購入希望者の印象も良くなります。

もし、マンションの購入希望者がなかなか現れなかったり、マンションの売却価格でなかなか折り合いがつかない場合、マンションの相場と高すぎたり、マンション購入者のニーズと希望売却価格が見合っていないことが考えられますので、再度計画を練り直す必要が出てきます。

マンションの売却価格を下げたり、専任媒介契約で不動産業者と契約しているなら、一般媒介にするか、媒介契約を結んでいる不動産業者を変えることも検討しましょう。

マンションを見学して気に入ってくれた人が現れたら、売却価格や、代金の支払い方法、マンションの引渡し可能日などの条件を交渉することになります。

マンションの売却価格は希望売却価格どおりではなかなか売れないものです。

マンションの購入を希望する人との妥協点を見つけること画大切です。

支払い方法やマンションの引き渡し日などは購入希望者の希望にかなうよう、できるだけ譲歩する方がマンション売却がスムーズに進みます。

マンションの売却は不動産業者任せにせず、自分もマンションの売却に関わっていることを忘れずに。

マンションの買い替え手順として、前回はマンションの査定について述べました。

マンションの売却を依頼する不動産業者を選ぶのはマンションの買い替えをスムースに進めるにあたって、大変重要です。

マンションの売却を依頼する不動産業者を選ぶときのポイントについては、査定時の担当者の印象や対応ばかりでなく、マンション売却上有利になる幅広いネットワークを持っているか、売却計画の内容はどうかなどを含めて、総合的に判断すると良いでしょう。

マンションの売却を依頼する業者が決まったら、不動産会社とマンションの売却を仲介してもらうための媒介契約を結びます。

媒介契約は３つに分けられ、「専属専任媒介」、「専任媒介」、「一般媒介」があり、専属専任媒介と専任媒介はマンションの売却を1社のみに依頼する契約、一般媒介は複数の会社に売却をまかせる契約のことを言います。

媒介契約の種類を選ぶにあたっては、それぞれのメリットとデメリットを理解しておく必要があります。

専属専任や専任媒介は1社だけに依頼することで、マンションの売却を不動産会社が力を入れてやってくれますが、1社の動きにのみ左右されてしまうというデメリットもあります。

一方、一般媒介は複数の不動産業者がマンションの売却活動を行ってくれますが、各社のモチベーションが低くなったり、複数の会社とのやり取りが発生し、対応が煩雑になるなどデメリットもあります。

マンションの買い替えで重要なカギを握るのは、現在の住まいがいくらで売却できるかですよね。

「査定」とは、不動産会社が現在の市況と照らし合わせ、過去の成約事例など多彩なデータをもとに、不動産が売れるであろう価格を算出することで、決して査定価格で売れるという意味でありません。

マンションや住宅の査定は、いまやインターネットで簡易査定ができるようになりました。

インターネットでの簡易査定の興味がある方はこちらをご覧になってみてください。

あらかじめ、今住んでいるマンションや住宅の査定額がいくらくらいなのか知っておけば、不動産業者との話もスムーズに進みます。

インターネットの活用方法は住まいの簡易査定だけではありません。

これから買い替えを考えているマンションや住宅の情報を集めることもできますし、査定を依頼する不動産屋さん探しにも利用できます。

なお、マンションや住宅の査定は、複数の不動産業者に依頼するようにしましょう。

マンションや住宅の査定にはある一定の基準があることにはあるのですが、それでも査定する不動産業者によって、査定額は異なってきます。

今はネットで10社に一括して査定以来を行うことも可能です。

なお、マンションの査定業者の選び方、査定項目など、マンションの査定から売却までの詳しい説明は、「マンションの査定のポイント　マンション売却・査定ガイド」というページに上手くまとめられていますので、参考にしてみてください。

マンションの買い替えってどんなときに考えられますか？

お子さんが大きくなって部屋が手狭になった、今住んでいるマンションが古くなったなど、今住んでいるマンションよりも便利な家、暮らしやすい家への買い替えを望んでいらっしゃるのではないでしょうか。

でも、いざマンションの買い替えとなると、何から手を付けると良いのか、ちょっと戸惑いますよね。

住んでいるマンションの査定や売却、新しく購入する住まい、住宅ローンの残債が出るのかどうかなど、やるべきことはいっぱいありそうです。

このページでは、マンションの買い替えの手順を順番にみていきたいと思います。

１．買い替え先の希望条件を整理する

マンションの買い替えを検討するのには、なんらかの理由があるはず。

「子どもが成長して手狭になったので広い家が必要になる」、逆に「子どもが独立したので一戸建てからマンションへ」、また「もっと通勤しやすい便利な場所に住みたい」など、その理由は人によってさまざまではないでしょうか。

まずはマンションを買い替える理由を整理し、買い替え先の希望条件を明確にすると共に、住宅ローンの残債額や貯金がいくらなのかも把握しましょう。

２．住宅ローンの残債などの現状の把握

マンションの買い替え目的がはっきりしたところで、買い替えのためのお金の整理をします。

新しくマンションや住宅を買い替えるための自己資金はいくらくらいあるのか、現在の住んでいるマンションの住宅ローンの残債はいくらくらいあるのか、その金額を調べます。

さらに、新しく購入する住まいの住宅ローンの借入の上限額はどのくらいにしたいのかも合わせて調べておきましょう。

例えば、住宅ローンの残債と買い替えに使える自己資金が同程度なら、売却分をすべて新しい家の購入にまわせるので、買い替えは十分可能と考えても良いでしょう。

住宅ローンの残債が多く、現在住んでいるマンションや住宅を売却しても残債が残るような場合であっても、買い替えができるケースもあるので、早めに金融機関に相談してみるとよいでしょう。

マンションや住宅の買い替えで、現在住んでいるマンションや住宅を売却すると、住宅ローンの残債が残るという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

マンションや住宅の買い替えで売却損が出た方のために、譲渡損失を補償するための減税措置として、「居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除」があります。

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」は、住宅やマンションを買い替えたことにより、譲渡損失が発生した場合に、その損失をその年における他の黒字の所得と相殺して（通算）、それでも損失分が差し引けない場合、翌年以降３年間にわたって、他の黒字の所得と相殺（通算）できる制度のことです。

この制度の正式名称は「特定の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

この控除を受けるための条件は次のようなものです。

１．　譲渡した年の１月１日において、所有期間が５年を超えており、平成21年12月31日までに売却していること。

２．　買換えた住宅の床面積が50平方メートル以上であること。

３．　買換え資産を取得した年の年末または繰越控除の特例を受けようとする年の年末において、買換え資産に関する住宅ローンがあること。

４．　控除を受けようとする年の合計所得金額が3,000万円以下であることなど。

譲渡した家屋の敷地が500平方メートルを越える場合、500平方メートル以下の部分の損失のみが対象となります。

また、マンションや住宅への買い替えを行う場合には、新規に居住用の住宅やマンションを購入するときに適用される住宅ローン減税の適用もあわせて受けることができます。

ただし、買い替えによる損失が発生した場合、「居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」が優先され、その後、住宅借入金等特別控除が適用されるということになり、その場合でも、住宅ローン減税の適用期間の延長はありません。

なお、詳しいことは税理士や税務署に相談してください。

（＠nifty不動産参照）

マンションの買い替えを検討しているんだけど、マンションの査定をしてもらったら、売却損が出そう。

マンションや住宅を売却するときに、売却益を得る人がいる一方で、売却損が出る人もいます。

マンションや住宅を売却したのにもかかわらず、住宅ローンが残ってしまうケースで、売却後に残った住宅ローンを残債（ざんさい）といいます。

例えば、購入先のマンションや住宅が5,000万円で、現在所有している不動産の売却査定額が3,500万円だったとすると、1,500万円の残債が残ることになります。

残債がある場合、手持ちのマンションや住宅を売却して、新しく不動産を購入できるのでしょうか。

結果から言うと、残債が残ったままでは、マンションや住宅を売却することはできません。

その理由は、マンションや住宅の売却時には、当初ローン設定の際の抵当権を解除する必要があるためで、金融機関の抵当権解除証書が必要となるからです。

マンションや住宅の売却を残債があっても進めたい場合には、残債分1,500万円を自己負担して、抵当権を抹消してしまえば、新しい住宅やマンションへの買い替えができます。

でも、そんなお金は自分では用意できない、という場合、買い替えはできるのでしょうか？

住宅ローンの残債がある場合、残債を含めた買い替え住宅ローンを利用するという方法があります。

とはいえ、残債が多い場合には、次に購入するマンションや住宅はなるべく担保価値の高いものを選ばないと、住宅ローンの借入に苦労することになりそうです。

また、残債が発生した場合には、住民税と所得税から売却損を控除できる優遇税制（居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）を利用することもできるので、上手に活用したいものです。

住宅ローンの残債を抱えたまま、新しく住宅ローンを組むのは、負担が増えそうで二の足を踏みそうですが、かつて住宅やマンションを購入したときと比べると格段に金利が下がっているのではありませんか。

マンションや住宅の買い替えに対する税制の優遇措置を利用すれば、実際の支払額はほとんど変わらないということも考えられますので、住宅ローンの残債が残りそうだからと言って、マンションの買い替えを躊躇せず、一度じっくりシュミレーションしてみると良いでしょう。

基本的に買い替えの場合、もっともコストのロスがないのは、自分の住んでいたマンションを引き渡すと同時に、自分は新しく購入した住宅やマンションの引き渡しを受けてすぐに引っ越すという「同時引き渡し」です。

同時引き渡しの最大のメリットは、引越しが1回で済み、かかるコストや手間を最小限にできるのはもちろんのこと、一時的に住むための賃貸マンションやアパートを借りなくてよく、余分な費用がおさえられます。

マンションや住宅の買い替えで賃貸住宅を借りる場合、注意しなくてはならないのは、賃貸物件には一般的に、敷金・礼金・前家賃などで予め賃料の6カ月分を用意しなければならないことです。

つまり、賃貸マンションの家賃が10万だとしても、60万円も必要になってしまいます。

これに引越し代もかかりますから、想像するだけでちょっと嫌になりますよね。

従って、引渡しを受け、引っ越せる住宅やマンションがあるのであれば、今住んでいるマンションの引き渡しと同時に行うのが一番負担が少なくて済みます。

これから住むマンションや住宅の引き渡しを先に済ませ、その少し後に現在住んでいるマンションや住宅を引き渡す方法もあります。

しかし、短期間にせよ、住宅ローンを二重に抱えることになってしまいますので、なるべく短く済ませるようにしたいものです。

とはいえ、新居のマンションや住宅が建設中だったり、予想以上に早く自宅に買い手がついて、早々に引き渡さなくてはならなくなる場合もないとはいえないですよね。

どうしても中途半端に、購入物件と売却物件の引渡しのタイミングがずれてしまう、という場合にはどうすればいいのでしょう？

普通に考えれば賃貸部件を新たに借りるしかありません。

（All About参照）

マンションの買い替えを考えるときに、最も悩ましいのは、現在住んでいるマンションの売却のタイミングを図ることです。

現在住んでいるマンションの売却が先に進めば、一時的にせよ、仮住まいをしなくてはなりませんし、引っ越す先の住宅やマンションの引き渡しが先に済んだ場合、住宅ローンの支払いが一時的ではあれ、二重になる可能性があります。

東京カンテイがまとめた2008年11月の「3大都市圏・主要都市別中古マンション70m2価格調査」では、首都圏の中古マンションの価格は8ヶ月連続で前月を下回り、たった１ヶ月の間に60万円も下がってしまいました。

中古マンション市場の相場を渋い顔でにらんでいても仕方はないのですが、マンションを売るタイミングを間違えると、大きな損を被る可能性もあります。

一方、マンションなど、不動産市場が活発に動くのは1月から連休頃の数ヶ月と、秋口の限られた時期だけで、同じ間取りのマンションを売るにしても、時期を見誤ると売りそびれることもあります。

余談ですが、私が住むマンションで3ヶ月も売りに出たままの物件があり、仲介業者も代わって、すでに3回くらい内覧会をやっていますが、冬場であまり人が動かない時期だからか、売れずにそのまま残っています。

マンションの売却のコツについては、「マンションの査定のポイント　マンション売却・査定ガイド」というページもありますので、参考にしてみてください。

マンションの売却のタイミングがずれると、買い替え先の資金計画に狂いが生じてしまうことにもなります。

マンションの相場が下落傾向にあるようなときは、マンションの売却には不動産市場が活発になる時期を見計らわないと、売却に失敗して二重のローンを背負うことになったり、思うような価格で売却できず、大きく損をするばかりか、住宅ローンの残債まで抱えて資金計画が大きく狂ってしまうという事態にも陥りかねません。

マンションや住宅の売却によって生じた譲渡所得のうち、新しい住宅やマンションへの買い替えに充当した金額分は、次に新しく住むマンションや住宅を売るときまで課税が繰り延べできるという特例のことを特定の居住用財産の買い換え特例といいます。

買い替え特例の主な条件は、現在所有していて、これから売却する予定の土地・建物ともに所有期間が10年以上であり、所有者が10年以上住んでいること、買い替え先のマンションや住宅の床面積が50m²以上あること、マンションや住宅の売却、購入相手が、親子や夫婦など特別な関係のある人以外であることなどです。

なお、買い替え特例を使った場合、「3000万円特別控除」や「住宅ローン控除」は利用できません。

マンションや住宅の売却によって生じた譲渡所得のうち、新しい住宅やマンションへの買い替えに充当した金額分は、次に新しく住むマンションや住宅を売るときまで課税が繰り延べできるという特例のことを特定の居住用財産の買い換え特例といいます。

買い替え特例の主な条件は、現在所有していて、これから売却する予定の土地・建物ともに所有期間が10年以上であり、所有者が10年以上住んでいること、買い替え先のマンションや住宅の床面積が50m²以上あること、マンションや住宅の売却、購入相手が、親子や夫婦など特別な関係のある人以外であることなどです。

なお、買い替え特例を使った場合、「3000万円特別控除」や「住宅ローン控除」は利用できません。

(住宅情報ナビ　参照）